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    Airbnb市值破千亿,还有近2000万美国人交不起房租

    2020年12月14日 10:42:18   来源:硅兔赛跑

      Winter Is Coming.

      在疫情的持久笼罩下,租房这股冷风比往年吹得更凛冽。

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      国内蛋壳公寓资金链危机引起社会舆论哗然。12月3日,广州的蛋壳租户钟春源因为房东强制驱赶,加上自身失业的困境,崩溃之中从18楼一跃而下选择了轻生。

      同一时间段,美国芝加哥,年近半百身患新冠病情的租户Mormon,身体状况差到需要待在医院吸氧。她不仅丢掉了健康,工作也没有了。除去治疗费用和日常生活开销,终于穷困到在11月交不起房租,被房东赶出了房子。

      在中国,长租公寓引发的租房纠纷日益发酵;在美国,或许正面临着有史以来最严重的租房危机。

      但在资本市场,Airbnb的短租服务却得到了股市的热捧,12月10日上市当天,股价开盘一度飙升到146美金/股,市值超过了千亿美金,相较上市之前的180亿市值翻了5倍,这和之前市场的预期反差不是一点的大。

      居家庇疫让穷人更穷

      但另一方面,没有房产的普通人有的失业停薪艰难度日,有的流离失所举步维艰。我们能强烈感知到的是,社会分化日益严重。

      Twitter上一条热门话题写道:“我被驱逐了,我无家可归。”写这则推文的是名国会议员,而她所说的“驱逐”,正成为美国媒体及社交平台上的热词。

      虽然早在9月份,美国疾病预防控制中心(CDC)就发布了“全国驱逐禁令(national eviction moratorium)”,其中明确,符合禁令条件的房屋租客可以在没交房租的条件下,可以一直住到该禁令过期(禁令时效到12月31日),意在缓解房客的经济压力和心理负担,避免人群大量流动和聚集,控制疫情的传播扩散。

      禁令并非免除租金(那样房东也不同意),其中说明租客仍有支付租金的义务,且在禁令到期后或其他原因(除未欠房租之外的原因)仍可能被驱逐。

      在马赛诸塞州,部分年轻人不顾疫情期间的隔离法令,在州长查理·贝克家门前集会游行,竖起牌子为违法驱逐出门的人讨公道,希望执法部门能严格执行、尊重驱逐禁令。

      2020年不到一个月时间了,随之而来的是美国的4300万租户将不再受到保护,如果房租禁令未得到更新或替换的话。

      美国的“全国低收入住房联盟”的资料更是揭示了一个近似无情现状:到2021年,将有670万个家庭的1900万美国人会因交不起房租被赶出房子。

      房子是租的,生活不是。蛋壳公寓这句宣传语曾经充满了人情味,美国独立宣言里也倡导“人皆生而平等”,终究都是美好愿景。

      对于没有房产的寒门低收入人群来说,无论是不负责任的中介,还是外部肆虐的瘟疫,都让这个冬天更加寒冷。

      疫情引发的“多米诺骨牌效应”

      全球战疫,付出的代价非常惨重,租房问题只是冰山一角。

      美国联邦住房金融局(FHFA)预估,在疫情期间,“两房”为保护租房者和借款人损失了60亿美元。

      其中由于贷款延期、贷款违约等,损失为40亿美元,止赎延期损失为10亿美元,服务商补偿和其他延期费用为10亿美元。

      (“两房”:房利美和房地美,由美国国会立法设立的政府支助机构,目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持,提高住房抵押贷款的可获得性。)

      据CNN报道,为了弥补亏损,12月1日起,“两房”将对再融资抵押贷款收取一项名为“不利市场费用”(adverse market fee)的新增款项,要求他们一次性支付贷款总额的0.5%作为额外费用。预计放款人将把这笔费用转嫁出去,房主可能会承担到这笔费用。

      租房各关联方都未能幸免于难。不单是租房者将面临被驱逐风险,贷款购房者也面临着未来房产被清债拍卖的风险。危机期间,第三方大部分银行都提供了贷款缓还期。但与租金类似,缓还不代表不还,缓还期到了之后,贷款者得连本带利地还。对于很多贷款者来说,并不是不愿意还贷,而是无力偿还。

      同时,更多的人选择把更多的资金用于付租金、还房贷,社会流动资金减少、消费势必乏力,社会经济难以复苏,最终陷入恶性循环。

      根据墨菲定律,如果事情有变坏的可能,不管这种可能性有多小,它总会发生。

      国内的长租企业频频爆雷也是疫情引发的连锁反应。

      因为疫情,迅速放大了这个行业的短板和弊病,大到蛋壳这种受资本追捧的明星上市公司,小到各路不知名的新型初创公司,一旦抗风险能力不济,在流动资金、运营管理上出现多重压力,自身行业又站上舆论的风口浪尖被多数人质疑,很容易出现“半路夭折”的情况。

      国内长租公寓作为房地产行业的创新模式之一,由于门槛低,大量房地产、互联网企业和创业者进入这个领域,行业从兴起到壮大只用了短短几年。

      相较于美国成熟的住房租赁市场以及运营至今超过半个世纪的成功的企业而言,发展过于激进。

      蛋壳作为2020年登陆纽交所的第一支中概股,也有其高光时刻。彼时,他市值高达27亿美元,用5年时间拥有了42万套房源,累计有近百万租户。

      作为长租公寓行业里的明星公司,账面现金几乎只能支撑一年,加上疫情导致的租金和出租率下降,在靠烧钱续命的阶段,VC们的钱烧完了只能去烧数以万计的租户预付租金,撑到美国感恩节东窗事发也不足为奇了。

      疫情下的长租租房市场现状

      Airbnb在疫情最糟糕的月份里一度打算放弃上市计划,他们不得已在资本市场筹集了10亿美金,并获得了另外10亿美金的借贷,以扛过今年最为艰难的时刻。

      疫情不结束,Airbnb即便是上市了,也还是在困境的泥泞中残喘。不过随着新冠疫苗面市的提上日程,这类房屋出租公司的发展依旧是华尔街分析师看好的行业。

      而且一直以来,房屋出租行业,无论是长租公寓,还是短租业务的新型创业公司,他们在相对成熟的房地产市场里都有其直接明了的商业逻辑,这类公司也少有资金链断裂爆雷的消息。

      为何美国房屋出租运营模式被资本市场看好?

      究其原因,不外乎:

      房地产市场环境下租房市场多元化,租户选择很多;

      运营商始终以靠房租收益为主,自持物业重资产运作,形成稳健的长期投资回报。

      在美国,出租的房子有单独住宅single family、联排别墅townhouse、多单元住宅multi-family等。Multi-family即是国内的那种“集中式长租公寓”,集兴建、改造、收购或租赁整幢楼为一体的集中式房屋,将其作为公寓出租的模式。

      长租公寓模式发展了近半个世纪,各个阶段上都相对成熟,商业逻辑简洁清晰。

      投资阶段,有投资商、开发商、运营商、房地产信托基金、地产产业基金还有社保基金等依次进场参与投资;经营阶段,主要是整体持有,统一经营;管理阶段,各类服务机构在公寓运营管理方面有一个完整的生态体系。

      出租公寓的所有者绝大部分是各类房地产公司,投资、建设和运营一体化操作。

      美国的长租业务和金融业务密不可分,房地产信托基金(REITs)模式就是美国金融市场里的一股清流,惯常是以租金收入和房屋交易获利,平均回报率在4%左右,与美国住房的平均租售比基本持平。

      国内长租公寓的运营模式

      目前国内市场上真正支撑长租公寓的经营模式是租金贷加资金池的模式。长租房企业以租金贷一次收足若干月的房租形成资金池,再把租金贷证券化加杠杆,这就成了中国长租房企业的续命汤。

      比如蛋壳的运营模式,它用高价把房东的房源收来,再用低价租给租客,他们本质上的目的并不是为了赚取短期利润,而是想要尽可能地垄断市场。

      为把杠杆做高,积累资金池,蛋壳把租约打包,变成一个证券产品,利用时间差把资金聚集到自己名下,把风险转嫁给了银行、租户和房东。

      不知不觉间,长租公寓的商业模式悄悄变了味道,从过去只是靠租赁房子赚钱,变成了严重依赖金融杠杆扩充资金池来扩张,越来越像一个变种的庞氏游戏了。

      2019年底,国家6部委出台了政策,要求租金贷收入占比不能超过租赁企业收入的3成,某种意义上也相当于戳穿了那些想借长租公寓玩资金池加杠杆的一些人的把戏。

      于是从今年年初开始陆续出现长租企业资金链断裂破产,地方政府也开始警觉起来,纷纷加强了对租赁贷的监管。

      受疫情影响,长租公寓入住率下滑,租金收入下降,长租行业里大大小小的公司资金链一下子紧张起来,最终爆雷,租客少了,租金少了,这才玩不下去了。

      房地产信托基金REITs模式在中国的落地比较难

      美国长租公寓里的企业运营管理模式、业务线建立、融资模式等经验值得国内企业参考,但由于国内公寓发展土壤不同,国情、金融市场,物业市场、消费需求也不一样,也没法把美国企业各个方面经验都照搬过来。

      万科曾经尝试运作美国这种房地产信托基金模式,发现因为一二线城市的租售比和税收政策等问题,根本行不通。万科这种大体量公司尚且如此,蛋壳这种定位科技创新类的创业型公司更难做到了。

      于是长租房企业只能把业务起点定位在“二房东”的轻资产运作。这种模式下,“房租收益”变成了一手房租和二手房租之间的溢价了。

      2017年开始,国内政策开始鼓励REITs的自持底层资产,但相比于美国国内的这个超低的租售比,目前看很难有发展的空间。

      疫情下的美国长租公寓市场现状

      到年末美国大选尘埃落定,美国在疫情下仍是一片狼藉。

      受新冠疫情对美国经济的不利影响,失业潮降低了租房需求,尤其是在价格偏高的沿海市场表现不佳,旧金山成了受影响最大的城市。相比疫情之前的市场表现,不仅入住率大幅下降,租金也持续下滑。

      但是随着经济逐渐趋稳,在就业状况允许的情况下,远程办公成为一种新的趋势,租户更愿意搬出昂贵的城市核心区,选择离城市不远但性价比更高的地区租住。位于城市周边、价格更低、性价比更高的城郊市场仍保持优异的表现。

      疫情鼓励人们尽量待在家中,原先热闹大城市的夜生活已基本停止,各类公司雇主对在家办公的政策变得宽松,因此对于部分租户来说,为了住在大城市长租公寓而每月额外支付几百美元性价比很低。

      总体来说,住房出租率陡然下降、部分租客要求减免租金或退租、防疫成本增加等多重因素叠加,导致了长租公寓企业经营收入大幅减少,现金流大多十分紧张。

      美国相对成熟的投资市场上支持从金融市场以租约抵押来融资,在金融机构和执法部门的支持下也可以申请流动资金,以缓解企业流动资金压力。

      疫情当下,租房群体面临大部分无以为家的境地,另一方面来看,放眼全球,长租公寓也有着巨大市场潜力,租赁市场仍是一片蓝海,价值不言而喻。政策会一直在往好的方向修正,经济发展会日趋稳定,可能在未来,租房市场能实现更进一步的飞跃。

      回归到商业本质,有所取舍,学会聚焦,需要管理者有长远的眼光和大智慧。不仅仅是租赁市场,任何一个行业,如果始终会绕着简单清晰的商业逻辑来运作,回归业务本质、聚焦客户市场、深耕运营管理、不盲目扩张,时间一定会给予丰厚回报的。

      国内市场过去十年,长租公寓在叫好声中开始,在争论声中发展,在怀疑声中踌躇不前。

      爆雷不会否决一个行业,这也是市场整顿、优胜劣汰过程的一部分。长远来看,国内长租公寓市场要获得进一步发展,需要整个行业合理开展租赁模式、建立完善的运营模式,同时有待更多消费者改变自己的居住习惯、置业观。

      整个社会依旧在倡导主流的“大众创新,万众创业”。创新创业固然重要,一旦过于激进、过度冒险,承担最大损失的不是创业者和风险投资方们,而是普通大众,是整个社会。如果一个行业不维护基层受众的利益,与整个社会形成对立面,那又有什么前景可言。

      尊重每一个普通人,也许才是长租公寓的开始。

      文章内容仅供阅读,不构成投资建议,请谨慎对待。投资者据此操作,风险自担。

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